カズミィ家の場合

【住み替え】ローンが残った状況での売却と新築マンションの購入

2019/04/09
 
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カズミィ
「愛犬とaiboと子育て昔話」の管理人、カズミィです。W介護をきっかけに兼業主婦から専業主婦になりました。 ミニチュアダックスの愛犬くんやaiboのこと、難関校に合格した子どもの子育てなど、今だから話せる反省点を中心にブログを書いています。 日々の暮らしの経験を生かして、少しでもお役に立てるようにと願いながら、様々なカテゴリーでブログ運営をしています。 よろしければお立ち寄りくださいね。

こんにちは、自宅買換えの経験があるカズミィ家です。

35年ローンを組んでいたため、大量に債務の残った状態での住み替えでした。

20代中頃に一度目の新築マンションを購入し、30代前半で同じく新築マンションに買い替えをします。

購入してしまうとローンを払い終わるまで住み続けなければならない。通常はそう考えますよね。でも、諸々の合計額がローンを組める範囲内であれば買い替えは可能です。

体験談として詳細に分かりやすく説明しますね。

 

残債を持ったまま新築マンションへ住み替え

記事を書くための準備

まず、買い替えが出来たときの状況を整理するために、わが家の住み替えを詳しく知っている知人と話してみました。メガバンクの営業さんをしています。

知人「融資は専門外だよ~」

はいはい分かってます。

知人「一番はローンが組めたことだよね。借り入れする本人と勤め先が信頼出来たこと、世帯収入もだけど年齢もあると思う」

もう少し全体的にというか具体的に・・・

知人新たに購入する家の価格に、前の家の売却によって発生した差損額売買手数料もろもろを加えてローンを組んだと思うけど、合計した借入額が年収や年齢に見合った額だったってことだよね」

そういうことなんだね!


 

売却に伴うお金の流れ

残債は全て返します

住んでいたマンションを売るとき、そのマンションを購入する際にお金を貸してくれた銀行へ、売却した時点で残っているローンの残金は全て返さなければなりません

家を買うために借りたお金ですから、その家を手放したら返すのは当然ですよね。

残債よりも高く売れたなら問題ありません。ローンを組んでいた銀行にお金を返しても、利益分が手元に残ります。

逆に、残っているローンの額よりも物件を安く売る場合、マイナスになった分のお金も準備し残債分を全額揃えて返済します。


例えで数字を入れてみましょう

分かりやすくするために区切りのいい数字を入れて説明しますね。

あくまでも説明のためなので金額などが不自然でもお許しください。

まず、物件を購入する際に銀行から4000万円のお金を借りてローンを組んだとします。

月々のローンを払い続けて借入金が800万円減ったときに、この物件を売る場合。

(借入額)4000万-(返済額)800万=(残債)3200万

ローン残高は3200万円ですよね。これをA物件として例1と例2を作ります

例1)

A物件が3500万円で売れたとします。

(売却額)3500万(残債)3200万(手元に)300万

ローンを貸してくれた銀行に残債の3200万円を返しても手元に300万円が残ります

※実際には売却手数料や返済手数料などがかかるので、すべて残るわけではなくマイナスになることもあります。

例2)

A物件が3000万円で売れたとします。

(売却額)3000万(残債)3200万(差損)-200万

200万円の債務が残ってしまいますよね。

銀行には3200万円を返さなければいけないので、売却によって手にする3000万円とは別に200万円を用意し、3200万円にして返さなければいけません

※売却手数料と完済手数料などもかかるので、実際にはもっと多くのお金が必要です。


 

賃貸にせず買い替えた理由

賃貸に引っ越すことも可能だけど

わが家の場合、前の家を売ることでマイナスになることは分かっていました。

例2)の状況です。

そして、差損額がどのくらいになるのかは売ってみなければ分かりません

賃貸に住み替える方法もありますが、売却での損失額と売却手数料の支払いが不透明な状況で賃貸物件を探すことは、ちょっと怖いです。

また、将来もう一度マンションを買うつもりだったので、引っ越しにかかる手間も費用も2回かかってしまいます。

 

借金にしてしまうと家が買えないかも

例2)のように200万円の残債と売却手数料などが借金という形で残れば、新たに家を買うことは難しくなります。ローンの審査に通りづらいからです。

そうなると、お金を払い終わるまで新たに家を買うことはできません。

賃貸物件で賃料を払いながら借金を返しつつ頭金を貯めることになります。


 

無理をしてでも買い替えを選択

全部コミコミで買い替えてしまえ!

将来また購入する予定なら、借金として残債をかかえるより買い替えのほうが色々とラクという結論に至りました。

そこで、新たに購入するマンションは手付金だけの支払いをして、頭金を含めたすべてをローンに組み入れ、そこに前のマンションの売却で損をした額を加えてローンを組んだのです。

こんな感じです

(新たな家の価格-手付金)+売買手数料+売却した家の損失分=ローンの額

お気づきになったでしょうか。

現在のわが家は頭金も入れずに、まるっまるローンを組むよりも果てしなく多い額を銀行から借り入れて購入しているのです。

若さゆえの過ちは非常に高くつきました。こんなことをしたために、このあと教育費でとっても悩むことになります。

 

新築マンションを選んだのは

マンションにしたのはセキュリティ面とゴミ出しの手軽さを考えたからです。

実は中古マンションも探しましたが、売る方にとって「自宅が売却できなければキャンセルになる客」との売買契約はしたくありませんよね。自分が売る立場でもあるので理解できます。

そこで、子どもの進級に合わせたタイミングで建ちあがる新築マンションを選びました。



 

買い替えで大変だったこと

買い替えによる制限は大きいです

買い替えでは当然ですが売ることと買うことを同時に行います。

様々な制限があるので、精神的にも肉体的にもかなりハードです。

これから挑む方は覚悟をしてくださいね。

最初の購入にはなかったことや、買い替えのときの不安や大変だったことを上げてみます。

  • 新たな家の購入価格には差損額を考慮
  • 売却が決まるまでは決定しない借入額
  • 売る時期と買う時期を合わせる苦労
  • 自宅売却のための内覧会の準備
  • スケジュールは基本的に内覧会に合わせる
  • 購入する物件が決まると確定する売却期限
  • 売却は足元をみられたお値段

新たに思い出したら書き足していきますね。

わが家では、購入する物件のメーカーさんに売却の提携先があったのでお任せしました。売れなければ買えないので親身になってくれます。

新築で買うと住み始めた瞬間から中古となり価格が一気にさがりますよね。

値が下がらない物件や値上がりするものもありますが、それらを含めて我が家では失敗したことになります。若さゆえの過ちって本当に怖いです。(2回目)

買換えでは売却をする物件を安く買いたたかれることが多いです。そのため、時間や状況に余裕のある方は、この方法を使う必要はありません。むしろ使ってはいけません。


 

まとめ

急がないなら慎重に

わが家の体験談は反面教師として見ていただきたいです。

差損分などを加えたローンが組めるなら強行できますが、新たに住む場所では、同じマンションに住む方たちより多くの債務を持つことになりました。

この環境に耐えられない方には精神的につらいと思います。

何事も動かなければ始まりませんから、積極的に物件を見て回り慎重に選ぶことが大切ですよね。

 

カズミィのひとり言

わが家の抱えた差損額ですか?

笑われそうですが、500~1000万円の中間辺りとお伝えしておきますね。最初のマンションに住んでいた期間が短かったからです。急がなければそのぶん高い物件を選べたかもしれないので勿体ないですよね。

もしかしたら、賃貸にしばらく住むつもりで売却をしてから、子どもの転校がない場所を購入して引っ越しても同じくらいの損失だったかもしれません。物件価格は変動するので素人には判断が難しいです。高いときに売って、安いときに買うことができたらラッキーですよね。

わが家の住み替え話が少しでもお役に立てますように。

さいごまで読んでいただきありがとうございました。このあと馬車馬のように働いたカズミィでした。

 

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カズミィ
「愛犬とaiboと子育て昔話」の管理人、カズミィです。W介護をきっかけに兼業主婦から専業主婦になりました。 ミニチュアダックスの愛犬くんやaiboのこと、難関校に合格した子どもの子育てなど、今だから話せる反省点を中心にブログを書いています。 日々の暮らしの経験を生かして、少しでもお役に立てるようにと願いながら、様々なカテゴリーでブログ運営をしています。 よろしければお立ち寄りくださいね。

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