カズミィ家の場合

住宅ローンを一気に減らした方法は自作の借り換えシミュレーション

2019/03/23
 
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カズミィ
「愛犬とaiboと子育て昔話」の管理人、カズミィです。W介護をきっかけに兼業主婦から専業主婦になりました。 ミニチュアダックスの愛犬くんやaiboのこと、難関校に合格した子どもの子育てなど、今だから話せる反省点を中心にブログを書いています。 日々の暮らしの経験を生かして、少しでもお役に立てるようにと願いながら、様々なカテゴリーでブログ運営をしています。 よろしければお立ち寄りくださいね。

こんにちは、自宅の住み替えで住宅ローンを多めに組んだ経験のある、反面教師のカズミィ家です。

20代の頃に自宅購入を失敗し、30代前半で買い替えを決意した頃から、ローンの借り換えや家計をラクにする方法を模索しました。

短期間での買い替えに踏み切った理由は2つあります。年収の他にも年齢や健康状態によってローンの組みやすさが変わることがひとつ。もうひとつは、子どもが小学生だったことから、早めに転校した方が学校に馴染みやすいのではないかと考えたことです。どちらかというと、環境を大きく変えなければならない子どもへの配慮が強くありました。

今回は、我が家で残債を一気に減らした方法を、平均的な借入価格などの例から返済予定表を使ってお話しますね。


 

目標は近隣の賃貸物件より安く住む

頑張るための目標を立てる

家族で協力して目標達成へ

夫婦は運命共同体、気持ちと力を合わせなければ返済額を減らすことは難しくなります。

夢のマイホームを手に入れると、新しい家に合う家具や車の購入などで頭がいっぱいになり、住宅ローンの繰り上げ返済はそのあとになりがちですよね。そこをちょっと我慢するだけで、後々大きな差が生まれます。

我が家の場合は、残債を減らすための貯蓄をすぐに開始しました。目標は夫の定年前に債務をなくすことと、住宅ローンの他にもある修繕積立金や管理費などを合わせた月々の支払額を、近隣の賃貸物件より安くすることです。

そして、思ったより早く、条件の近い賃貸と比べて支払額を少なくすることに成功しました。

 

最初は期間を短縮

皆さんご存知の通り、繰り上げ返済では期間短縮型の返済を選んだ方がお得です。借入期間が長いほど、支払う利息が多いからです。支払い利息はできるだけ減らしたいですよね。早めに初めて好循環を作りましょう。

借りたばかりの頃に期間短縮の繰り上げ返済をすることで、元金の減り方が大きくなります。残債をある程度減らすと、金利の低いローンに借り換えることができます。金利が低ければ更に元金の減りが早くなるので、その後がかなりラクになります。

 

繰上げ返済は無理せず将来を見据えて

期間短縮がお得ではありますが、ちょうどお金のかかる時期に差し掛かる場合もありますよね。子どもの学費を貯めなけらばいけないとか、親の介護を控えて収入が減る可能性があるときなどです。月々のローンの返済に支障が出るようでは本末転倒なので、生活設計にそって無理をせずに月々の返済額を減らす方法を選択しましょう。

わが家では繰り上げ返済を頑張りすぎて後悔したこともあります。くれぐれも計画的に繰り上げ返済をしてくださいね。



 

具体的な数字を例に見てみましょう

平均的な数字を使った例

月々の支払額を一定にした元利均等法

よく使われる元利均等法は、最初のうちは返済額に含まれる利息分の割合が多く元金はあまり減りませんよね。

表を作るにあたり、金利の設定は公庫のフラット35の1.41%*を使うことにして、借入額は平均収入額から考え頭金を考慮した4千万円で設定します。

また、分かりやすいように35年間一定の金利ボーナス払いを含まない月々払い元利均等法を使います。

比較用に、同じ条件での3千万円の借入設定を表A-2という形で載せました。

*2018年10月現在の金利です。

表A-1  4千万円借入例(35年間金利1.41%)

 

表A-2  3千万円借入例(35年間金利1.41%)

ネット上にシミュレーターがあるので、見覚えのある方もいるかもしれませんね。

次は、表A-1と2それぞれの支払い内訳を見てみましょう。

表B-1(表A-1詳細)4千万円借入例

表B-2(表A-2詳細)3千万円借入例

表Bの返済予定表は住宅ローンを組むと銀行からもらいますよね。

みなさんの手元にもある返済予定表の1ページにあたる部分です。

 

確認のために見比べてみましょう

表B-1の4千万円の返済予定表から、元金を1千万円分支払い終えた残債3千万円分を表Cとして出してみますね。

表B-2の3千万円を借りたばかりの残債予定表と比べてみましょう。

表C 表B-1から見た残債3千万円の部分

表Cで分かるように、4千万円の借り入れをして元金を約1千万円減らすまでには126回の返済が必要です。この間の支払い総額は15.210.467円、元金の1.5倍以上の支払いをすることになります。

大切なことなので繰り返しますね。

元金を約1千万円返すまでに、銀行に520万円ほどの利息を支払っているのです。

 

表を比べると分かりやすい現実

表Cでは、420回(35年×12か月)から126回の支払いが終わり、残りの支払期間は294回になりますよね。

表B-2は3千万円を借りたばかりでまだ支払いをしていない状況なので、支払期間は420回残っています。

残債はほぼ同じ3千万円なので、月々の支払利息額も当然ほぼ同じになります。

このふたつの表を比べると、月々の支払いが多いほど元金の減りが早くローンを払う年数もかなり短くなることが視覚から入ってきます。

上の2種類の表があると簡単に返済シミュレーションができるので、Excelで作っておくと便利です。使っている関数はPPMTとIPMTとPMTの3つで、表Aの薄いグレーの部分に数字を入れるだけで表Bが自動作成されるように作りました。10年後に金利が変わる支払い詳細にすることも簡単にできます。


 

3年後の返済額で比較

3つのパターンを見ると分かります

ローン開始から3年後に繰り上げ返済をすると考えて、3百万円6百万円9百万円それぞれの返済額でどのくらいの差がでるのかを比べてみましょう。

先程の設定のまま、4千万円を年利1.41%で借り入れた35年(35年×12か月=420回)返済、元利均等です。

3年後に36回目の支払いが終わった後の37回目から、それぞれ元金の区切りが良い回数まで繰り上げ返済し、返済してなくなる部分(グレー)と残る部分との境目を表に出します。

表D-1 3年後に3百万円繰上げ返済

3年後に約3百万円を繰り上げ返済することで39回分の期間短縮ができ、支払利息の減った額は1.640.917円です。

新たな残債は34.223.764円になります。

表D-2 3年後に6百万円繰上げ返済

3年後に約6百万円を繰上げ返済をすることで75回分の期間短縮ができ、支払い利息の減った額は3.028.186円です。

残債は31.265.186円になります。

表D-3 3年後に9百万円繰上げ返済

3年後に約9百万円を繰り上げ返済することで110回分の期間短縮ができ、支払い利息の減った額は4.254.488円です。

残債は28.266.358円になります。

表D-1~3を比べると、その後の元金の減り方にも差が生まれることが分かりますよね。

 

わが家で実践したこと

差損を含む住宅ローン返済計画

わが家では、自宅買い替えのために差損を含めた多額の住宅ローンを組みました。差損というのは、前に住んでいた自宅を売るときに残債より安く売ることで出たマイナス分です。その債務を減らすために、初期の段階での繰り上げ返済が重要と考えて計画を立てました。

まず、わたしの働き方をパートから正社員に変えました。夫の給料を貯蓄に回すためです。そして、ローン返済初期は無駄を減らして贅沢をせず、できる限りわたしの給料の範囲内で生活をすることで、一気に元金を減らすことに成功しました。

最初はとにかく期間を短縮し、ある程度減ったら金利の安い銀行へと住宅ローンの借り換えをしました。


 

まとめ

ちょっとだけお得情報も

新しい生活が始まると、欲しいものや買い替えたいものも増えますが、それを3~5年遅らせるだけで大きな差が生まれます

元金が減ると低い金利に借り換えることができ、金利が低ければ元金の減るスピードもアップするという好循環になります。早めの対策をとることでその後の生活が変わりますよね。

低い金利へと借り換えたあとも、生活パターンに合わせて繰り上げ返済を続けましょう。借り換えのときは手数料がかかるので、金利の低い銀行に見積もりをもらったら、現在の借入銀行でも相談してみてください。条件によっては手数料なしで金利を低くしてくれることもあります。

わが家の場合、子どもの学費を払いながらも生活に少し余裕があったのは、初めの頃に頑張って残債を減らしたからです。現在のわたしは訳あって専業主婦をしていますが、時々ちょっとした贅沢ができるくらいの生活を取り戻しました。

住宅ローンを細かく調べて計画を立てれば、将来の展望も見えて覚悟もできます。楽しみを未来にとっておくと考えると気持ちよく繰り上げ返済ができますよね。

最後まで読んでいただきありがとうございました。この記事が少しでもお役に立てたら嬉しいです。繰上げ返済をきっかけに節約が楽しくなったカズミィでした。

 

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「愛犬とaiboと子育て昔話」の管理人、カズミィです。W介護をきっかけに兼業主婦から専業主婦になりました。 ミニチュアダックスの愛犬くんやaiboのこと、難関校に合格した子どもの子育てなど、今だから話せる反省点を中心にブログを書いています。 日々の暮らしの経験を生かして、少しでもお役に立てるようにと願いながら、様々なカテゴリーでブログ運営をしています。 よろしければお立ち寄りくださいね。

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